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停車產業投資的那些坑,你知道嗎?
時間:2020-03-11 15:02:56 【字體:  

    停車產業可以說是中國目前的一個投資熱點。中國建筑(旗下中建鋼構)、中國鐵建(旗下阿達駐車)、中國交建(旗下振華重工)以及中國葛洲壩集團、首鋼集團等央企及大型國企,紛紛涉足停車產業。停車產業可謂風起云涌。但是,停車產業在熱火朝天的表象背后,卻有深深的隱憂,主要表現為兩大效應:圍城效應、冰山效應。這些,都可能是隱藏在停車產業投資中的大坑。

微信圖片_20200311144603.jpg

圍城效應

圍城效應,源自于著名作家錢鐘書的小說《圍城》,是指在一座圍城中,外面的人想進來,里面的人想出去。反映在停車產業投資中,就像吳敬梓《儒林外史》中描述的那樣:有人辭官歸故里,有人星夜趕科場。

 

 

誰是城外的人?誰想進入停車產業這座圍城?

城外的人基本特征如下:對停車產業充滿美好憧憬,相信這座金礦一定能夠給自己帶來巨大財富,同時還是互聯網經濟的入口,可以通過停車產業介入車后市場以及周邊市場,具有強大的長尾效應和輻射功能。

 

首先是車樁位一體化。停車場是機動車的停放場所,同時還是新能源機動車的充電場所。占據了停車場,就占據了充電樁,同時也把控住了機動車。

 

其次是汽車租賃及汽車共享。日本最大的停車場管理公司Park24,同時也是大型汽車租賃公司。投資機構喜歡以Park24作為對標公司,希望未來介入汽車租賃及汽車共享市場。

 

第三是代客泊車。中國市場涌現出了代客泊車公司如e代泊悠泊美泊等。產業投資機構對介入代客泊車業務充滿濃厚興趣。

 

第四是汽車美容。他們普遍認為,停車場同時也是汽車美容最好的場所,客戶可以在做汽車美容的同時滿足停車需求。

 

第五是儲物倉儲。目前確實有停車管理公司利用豐富的場地資源,開展了儲物倉儲服務,取得了不錯的市場效果。

 

第六是自動售貨機。希望進入停車產業的人們認為,停車場同時也是日常生活物品的零售場所,可以像中國石化的“易捷”和中國石油的“昆侖好客”,打造一個全新的購物場景。

 

第七是二手車交易。希望進入停車產業的人們認為,停車場也是二手車交易的理想場所,方便二手車存放和客戶選擇。

 

第八是汽車保險。一些大型央企認為,自身具有強大的保險議價能力,如果嫁接停車場這個分銷渠道,可以把保險經紀業務做起來。

 

另外還有借助停車場這個場景銷售加油卡、ETC卡等等。

 

圍城外的人還有一個顯著特征,就是看好停車產業鏈,認為自己一家公司可以上下游通吃,并且吃透一座城市。

 

誰是城里的人?誰想走出停車產業這座圍城?

 

城里的人基本特征如下:終日忙忙碌碌,不是在競標的現場,就是在去投標的路上。產品銷售不出去愁,產品銷售出去了回款也是愁。投資建設回報期太長資金鏈緊張,有時遇到好項目卻心有余而力不足。智慧停車前途光明但是道路曲折,短期內難以找到變現渠道,也難以實現互聯網經濟的規模效應。明明手里有大筆資金,卻找不到合適項目,無法實現有效投放。PPP項目競標失敗是一個遺憾,競標成功卻是更大煩惱的開始,投資回報遙遙無期。

 

車庫廠商難,主要是設備銷售難,貨款回收難。截止2018年底,中國立體車庫廠商達到630家,一年新增87家,退出34家。而立體車庫制造行業一年銷售也就170億元左右,平均一個企業不到3000萬。產業集中度非常低,市場競爭非常激烈。激烈的競爭導致設備銷售非常困難。與此同時,由于車庫廠商在停車產業鏈中居于弱勢地位,導致貨款回收困難。很多車庫廠商應收賬款較多,資金周轉困難。

 

投資建設難,主要是好項目難找,回收期漫長。很多投資機構看好停車場投資建設,主要是看中停車場穩定的現金流。但是,停車場好項目難找,有停車需求的地方可能沒有土地,有土地的地方可能停車需求不足。加之停車需求的分散性,決定了停車場項目的分散性。大型停車場,往往是中看不中用。停車場盡管有穩定的現金流,但是具有長期穩定低回報的特性,與高速公路和污水處理廠類似。而高速公路項目或者污水處理廠項目,項目金額大,一個項目數十億乃至數百億,非常適合于金融產品的運用,可以實現提前回籠資金。停車場資產分散,難以達到規模經濟,也就難以運用金融工具實現資金回籠。

 

運營管理難,主要是規模擴張難,市場穩固難,盈利增長難。停車管理公司,類似于物業公司,屬于輕資產重人力的運營公司。中國的停車管理公司,往往手中并沒有自己的停車資產,而是短期租賃、承包經營甚至勞務外包。這樣的業務特性,決定了難以快速擴大管理規模,甚至現有業務也面臨流失的風險,市場不夠穩固,盈利更是難以增長。傳統停車管理公司如果不轉型升級,不走無人值守、無感支付的科技道路,終將成為明日黃花。

 

互聯網服務商也面臨不少難題:短期內難以找到盈利模式,甚至客戶粘性本身也存在變數,描繪的長尾效應,也遠非一日之功可以實現。加之互聯網停車與在線旅游(攜程)、共享出行(滴滴)最大的不同,還在于停車有車場這個地理因素,阻礙了車位的自由共享。在線旅游是全國性乃至全球性大市場,共享出行是全國性與城市級并存的市場,而停車,很可能只是城市級平臺市場。對于用戶(車主)而言,最關注的不是你這個互聯網停車平臺在全國有多少個停車場,而是在自己生活工作的城市究竟密度有多大,能否順暢的實現停車。因此,未來能夠成為智慧停車城市級運營商的,可能是各個城市的國有企業,只有這些企業才能整合路內路外停車資源,以及關系公共安全的靜態交通信息。而目前的智慧停車公司,可以定位為科技服務公司,類似華為、中興服務于通信運營商一樣,可以服務于智慧城市、智慧停車平臺企業。

 

圍城內的人具有一個顯著特征,就是深感“長夜漫漫何時旦”。看好停車產業又感覺前途迷茫,期盼行業變局帶來新的希望。

 

冰山效應

學過物理的都知道,常規條件下冰與水的密度比一般是9:10,即冰浮在水上,有9/10在水下部分,只有1/10顯露在水上面。也就是說,我們看到的往往只是表象,而表現的背后都有它內在的原因。

 

 

中國城市停車難問題與冰山效應一樣,具有表象及其背后的原因。如果我們僅僅根據表現做投資決策,可能會陷入困境。我們認為,停車產業投資具有以下一些隱蔽的“坑”:


 

1. 停車難的地方就是停車場投資的理想場所

 

希望進軍停車產業的投資者,看到城市部分小區停車難,往往“見獵心喜”,以為自己發現了一座金礦,可以大發其財。殊不知,如果不進行全面深入的市場分析,很可能會掉進大坑。

 

小區停車難,究竟為什么難?如果不分析清楚,盲目投資可能血本無歸。比如北京有些小區,停車非常困難,消防通道甚至花臺上都停放了小汽車,可以說車位非常緊張。這樣的小區,是否適合投資建設立體車庫,是否就一定能夠解決停車難,并且實現投資回報呢?答案是:不一定!

 

北京有不少小區,盡管房價已經每平米5、6萬,但是停車收費標準卻很低,每個月100多元的小區比比皆是。這樣的小區,往往還有很多“僵尸車”(長時間停在一個車位不動)。低廉的收費縱容了小汽車的亂停亂放。

 

 

這樣的小區,無法通過增建立體車庫解決停車難。因為車主不會將小汽車停放到收費更高但卻更加不方便的立體車庫。投資者自然也無法通過租賃或者銷售車位實現投資回報。

如果是醫院停車難,而地方政府也支持投資者對停車收費市場化定價,醫院停車場無疑是理想的投資目標。但是,也要小心部分省市對醫院停車收費的行政管制,可能影響投資回報。( 

 

2. 房價高的一二線城市停車位價值就一定高

 

很多投資機構在選擇準入城市時,往往理所當然的選擇北上廣深作為目標城市,認為房價高的一二線城市停車位價值就一定高。其實未必。

 

正如房屋的價值關鍵在于地段、地段還是地段!車位的價值同樣與所處區域密切相關。但是,不是一二線城市的所有區域車位都具有投資價值,也不是三四線城市停車位都不具有投資價值。

 

北京很多小區,房屋價格已經很高,但是不僅停車收費未必很高,就是車位價格也未必很高。前不久有一篇 講述北京一個車位相當于三線城市兩套房子。其實,這并非北京普遍現象。

 

據筆者調查,天價車位所在小區在北京比較特別,一是以大戶型為主(200多平米),二是房屋單價高(每平米9萬),每套房子價值都在2000萬左右。說明這個小區居民購買力較強,對車位有購買能力,同時因為小區居民車多導致車位緊張,而有較強的購買意愿,這樣的情況,車位價格達到138萬就不足為奇了。據“停車邦”了解,西部一些城市,房屋售價才50多萬,車位價格也在7、8萬,相比而言,北京豪宅的車位價格其實不貴。說什么“北京一個天價停車位=三線城市兩套房”,為什么不說“北京一套豪宅=三線城市30套房”?

 

與車位價格密切相關的因素主要有小區車位配比、小區居民構成、小區交通狀況、小區戶型結構、小區入住率以及汽車保有量等,而不是簡單的房屋價格。房屋價格也是重要指標,但不是唯一指標。

 

因此,在停車產業投資中,不煩將目光放到更廣闊的空間,進行專業化審視,發現冰山下面的真相,尋求真正的投資機會。

 

3. 依靠共享停車就可以解決中國城市停車難

 

中國城市停車難主要有兩大原因:一是車位不足;二是利用率低。但是,對于這兩個原因,同樣需要具體分析。

 

 

車位不足,也就是經濟學上的供不應求。目前有一種說法,中國停車位缺口總數達到5000多萬個。但與此同時,車位利用率低下也是非常嚴重,有統計說車位利用率不到50%。

 

其實,在車位利用率低下的表象背后,則是停車收費的雙軌制甚至多軌制。很多居民小區,小區里面收費非常低廉,但是小區外面卻是市場化的停車場,收費較高。這種情況下,車主寧愿占據小區消防通道或者小區外面的道路違章停車,也不把小汽車停到市場化收費的停車場。

 

車位利用率低下的兩大主要原因:信息不對稱,價格多軌制。共享停車只是解決了信息不對稱的問題,讓車主可以比較方便的找到停車位,而車主是否愿意將汽車停放到閑置的停車場,還要取決于車位的價格機制。

 

世界資源研究所中國可持續城市項目主任、中國交通項目主任劉岱宗認為,制定有效的停車動態價格機制有利于解決停車難問題,這其中有四大原則:一是減少路內停車需求,二是提高停車位周轉率,三是平衡停車位時空需求不平衡,四是確保急需者能夠快速找到可用停車位。

 

其中可以被借鑒的是紐約的“80%滿原則”,即靠價格來調整需求,保證80%的車位被占用,同時留下10-20%以供急需。“如果車位成天都被占用,停車位供不應求,說明價格太便宜,當然供不應求,如果經常是空的,又說明太貴了。”劉岱宗闡述價格制定的標準。

 

共享停車加上動態的價格機制,才能真正抑制停車需求,提高車位利用率,從而緩解停車難、治理停車亂,緩解城市交通擁堵,打造宜居城市。 



上一篇:日本逆天停車場2m2停204輛車,這才是東京不堵車原因

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停車產業投資的那些坑,你知道嗎?

時間:2020-03-11 15:02:56

    停車產業可以說是中國目前的一個投資熱點。中國建筑(旗下中建鋼構)、中國鐵建(旗下阿達駐車)、中國交建(旗下振華重工)以及中國葛洲壩集團、首鋼集團等央企及大型國企,紛紛涉足停車產業。停車產業可謂風起云涌。但是,停車產業在熱火朝天的表象背后,卻有深深的隱憂,主要表現為兩大效應:圍城效應、冰山效應。這些,都可能是隱藏在停車產業投資中的大坑。

微信圖片_20200311144603.jpg

圍城效應

圍城效應,源自于著名作家錢鐘書的小說《圍城》,是指在一座圍城中,外面的人想進來,里面的人想出去。反映在停車產業投資中,就像吳敬梓《儒林外史》中描述的那樣:有人辭官歸故里,有人星夜趕科場。

 

 

誰是城外的人?誰想進入停車產業這座圍城?

城外的人基本特征如下:對停車產業充滿美好憧憬,相信這座金礦一定能夠給自己帶來巨大財富,同時還是互聯網經濟的入口,可以通過停車產業介入車后市場以及周邊市場,具有強大的長尾效應和輻射功能。

 

首先是車樁位一體化。停車場是機動車的停放場所,同時還是新能源機動車的充電場所。占據了停車場,就占據了充電樁,同時也把控住了機動車。

 

其次是汽車租賃及汽車共享。日本最大的停車場管理公司Park24,同時也是大型汽車租賃公司。投資機構喜歡以Park24作為對標公司,希望未來介入汽車租賃及汽車共享市場。

 

第三是代客泊車。中國市場涌現出了代客泊車公司如e代泊悠泊美泊等。產業投資機構對介入代客泊車業務充滿濃厚興趣。

 

第四是汽車美容。他們普遍認為,停車場同時也是汽車美容最好的場所,客戶可以在做汽車美容的同時滿足停車需求。

 

第五是儲物倉儲。目前確實有停車管理公司利用豐富的場地資源,開展了儲物倉儲服務,取得了不錯的市場效果。

 

第六是自動售貨機。希望進入停車產業的人們認為,停車場同時也是日常生活物品的零售場所,可以像中國石化的“易捷”和中國石油的“昆侖好客”,打造一個全新的購物場景。

 

第七是二手車交易。希望進入停車產業的人們認為,停車場也是二手車交易的理想場所,方便二手車存放和客戶選擇。

 

第八是汽車保險。一些大型央企認為,自身具有強大的保險議價能力,如果嫁接停車場這個分銷渠道,可以把保險經紀業務做起來。

 

另外還有借助停車場這個場景銷售加油卡、ETC卡等等。

 

圍城外的人還有一個顯著特征,就是看好停車產業鏈,認為自己一家公司可以上下游通吃,并且吃透一座城市。

 

誰是城里的人?誰想走出停車產業這座圍城?

 

城里的人基本特征如下:終日忙忙碌碌,不是在競標的現場,就是在去投標的路上。產品銷售不出去愁,產品銷售出去了回款也是愁。投資建設回報期太長資金鏈緊張,有時遇到好項目卻心有余而力不足。智慧停車前途光明但是道路曲折,短期內難以找到變現渠道,也難以實現互聯網經濟的規模效應。明明手里有大筆資金,卻找不到合適項目,無法實現有效投放。PPP項目競標失敗是一個遺憾,競標成功卻是更大煩惱的開始,投資回報遙遙無期。

 

車庫廠商難,主要是設備銷售難,貨款回收難。截止2018年底,中國立體車庫廠商達到630家,一年新增87家,退出34家。而立體車庫制造行業一年銷售也就170億元左右,平均一個企業不到3000萬。產業集中度非常低,市場競爭非常激烈。激烈的競爭導致設備銷售非常困難。與此同時,由于車庫廠商在停車產業鏈中居于弱勢地位,導致貨款回收困難。很多車庫廠商應收賬款較多,資金周轉困難。

 

投資建設難,主要是好項目難找,回收期漫長。很多投資機構看好停車場投資建設,主要是看中停車場穩定的現金流。但是,停車場好項目難找,有停車需求的地方可能沒有土地,有土地的地方可能停車需求不足。加之停車需求的分散性,決定了停車場項目的分散性。大型停車場,往往是中看不中用。停車場盡管有穩定的現金流,但是具有長期穩定低回報的特性,與高速公路和污水處理廠類似。而高速公路項目或者污水處理廠項目,項目金額大,一個項目數十億乃至數百億,非常適合于金融產品的運用,可以實現提前回籠資金。停車場資產分散,難以達到規模經濟,也就難以運用金融工具實現資金回籠。

 

運營管理難,主要是規模擴張難,市場穩固難,盈利增長難。停車管理公司,類似于物業公司,屬于輕資產重人力的運營公司。中國的停車管理公司,往往手中并沒有自己的停車資產,而是短期租賃、承包經營甚至勞務外包。這樣的業務特性,決定了難以快速擴大管理規模,甚至現有業務也面臨流失的風險,市場不夠穩固,盈利更是難以增長。傳統停車管理公司如果不轉型升級,不走無人值守、無感支付的科技道路,終將成為明日黃花。

 

互聯網服務商也面臨不少難題:短期內難以找到盈利模式,甚至客戶粘性本身也存在變數,描繪的長尾效應,也遠非一日之功可以實現。加之互聯網停車與在線旅游(攜程)、共享出行(滴滴)最大的不同,還在于停車有車場這個地理因素,阻礙了車位的自由共享。在線旅游是全國性乃至全球性大市場,共享出行是全國性與城市級并存的市場,而停車,很可能只是城市級平臺市場。對于用戶(車主)而言,最關注的不是你這個互聯網停車平臺在全國有多少個停車場,而是在自己生活工作的城市究竟密度有多大,能否順暢的實現停車。因此,未來能夠成為智慧停車城市級運營商的,可能是各個城市的國有企業,只有這些企業才能整合路內路外停車資源,以及關系公共安全的靜態交通信息。而目前的智慧停車公司,可以定位為科技服務公司,類似華為、中興服務于通信運營商一樣,可以服務于智慧城市、智慧停車平臺企業。

 

圍城內的人具有一個顯著特征,就是深感“長夜漫漫何時旦”。看好停車產業又感覺前途迷茫,期盼行業變局帶來新的希望。

 

冰山效應

學過物理的都知道,常規條件下冰與水的密度比一般是9:10,即冰浮在水上,有9/10在水下部分,只有1/10顯露在水上面。也就是說,我們看到的往往只是表象,而表現的背后都有它內在的原因。

 

 

中國城市停車難問題與冰山效應一樣,具有表象及其背后的原因。如果我們僅僅根據表現做投資決策,可能會陷入困境。我們認為,停車產業投資具有以下一些隱蔽的“坑”:


 

1. 停車難的地方就是停車場投資的理想場所

 

希望進軍停車產業的投資者,看到城市部分小區停車難,往往“見獵心喜”,以為自己發現了一座金礦,可以大發其財。殊不知,如果不進行全面深入的市場分析,很可能會掉進大坑。

 

小區停車難,究竟為什么難?如果不分析清楚,盲目投資可能血本無歸。比如北京有些小區,停車非常困難,消防通道甚至花臺上都停放了小汽車,可以說車位非常緊張。這樣的小區,是否適合投資建設立體車庫,是否就一定能夠解決停車難,并且實現投資回報呢?答案是:不一定!

 

北京有不少小區,盡管房價已經每平米5、6萬,但是停車收費標準卻很低,每個月100多元的小區比比皆是。這樣的小區,往往還有很多“僵尸車”(長時間停在一個車位不動)。低廉的收費縱容了小汽車的亂停亂放。

 

 

這樣的小區,無法通過增建立體車庫解決停車難。因為車主不會將小汽車停放到收費更高但卻更加不方便的立體車庫。投資者自然也無法通過租賃或者銷售車位實現投資回報。

如果是醫院停車難,而地方政府也支持投資者對停車收費市場化定價,醫院停車場無疑是理想的投資目標。但是,也要小心部分省市對醫院停車收費的行政管制,可能影響投資回報。( 

 

2. 房價高的一二線城市停車位價值就一定高

 

很多投資機構在選擇準入城市時,往往理所當然的選擇北上廣深作為目標城市,認為房價高的一二線城市停車位價值就一定高。其實未必。

 

正如房屋的價值關鍵在于地段、地段還是地段!車位的價值同樣與所處區域密切相關。但是,不是一二線城市的所有區域車位都具有投資價值,也不是三四線城市停車位都不具有投資價值。

 

北京很多小區,房屋價格已經很高,但是不僅停車收費未必很高,就是車位價格也未必很高。前不久有一篇 講述北京一個車位相當于三線城市兩套房子。其實,這并非北京普遍現象。

 

據筆者調查,天價車位所在小區在北京比較特別,一是以大戶型為主(200多平米),二是房屋單價高(每平米9萬),每套房子價值都在2000萬左右。說明這個小區居民購買力較強,對車位有購買能力,同時因為小區居民車多導致車位緊張,而有較強的購買意愿,這樣的情況,車位價格達到138萬就不足為奇了。據“停車邦”了解,西部一些城市,房屋售價才50多萬,車位價格也在7、8萬,相比而言,北京豪宅的車位價格其實不貴。說什么“北京一個天價停車位=三線城市兩套房”,為什么不說“北京一套豪宅=三線城市30套房”?

 

與車位價格密切相關的因素主要有小區車位配比、小區居民構成、小區交通狀況、小區戶型結構、小區入住率以及汽車保有量等,而不是簡單的房屋價格。房屋價格也是重要指標,但不是唯一指標。

 

因此,在停車產業投資中,不煩將目光放到更廣闊的空間,進行專業化審視,發現冰山下面的真相,尋求真正的投資機會。

 

3. 依靠共享停車就可以解決中國城市停車難

 

中國城市停車難主要有兩大原因:一是車位不足;二是利用率低。但是,對于這兩個原因,同樣需要具體分析。

 

 

車位不足,也就是經濟學上的供不應求。目前有一種說法,中國停車位缺口總數達到5000多萬個。但與此同時,車位利用率低下也是非常嚴重,有統計說車位利用率不到50%。

 

其實,在車位利用率低下的表象背后,則是停車收費的雙軌制甚至多軌制。很多居民小區,小區里面收費非常低廉,但是小區外面卻是市場化的停車場,收費較高。這種情況下,車主寧愿占據小區消防通道或者小區外面的道路違章停車,也不把小汽車停到市場化收費的停車場。

 

車位利用率低下的兩大主要原因:信息不對稱,價格多軌制。共享停車只是解決了信息不對稱的問題,讓車主可以比較方便的找到停車位,而車主是否愿意將汽車停放到閑置的停車場,還要取決于車位的價格機制。

 

世界資源研究所中國可持續城市項目主任、中國交通項目主任劉岱宗認為,制定有效的停車動態價格機制有利于解決停車難問題,這其中有四大原則:一是減少路內停車需求,二是提高停車位周轉率,三是平衡停車位時空需求不平衡,四是確保急需者能夠快速找到可用停車位。

 

其中可以被借鑒的是紐約的“80%滿原則”,即靠價格來調整需求,保證80%的車位被占用,同時留下10-20%以供急需。“如果車位成天都被占用,停車位供不應求,說明價格太便宜,當然供不應求,如果經常是空的,又說明太貴了。”劉岱宗闡述價格制定的標準。

 

共享停車加上動態的價格機制,才能真正抑制停車需求,提高車位利用率,從而緩解停車難、治理停車亂,緩解城市交通擁堵,打造宜居城市。 




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